مع استمرار ارتفاع معدلات الرهن العقاري على مستوى العالم ومن المتوقع على نطاق واسع أن تستمر في الارتفاع حتى عام 2023 ، هناك العديد من الات التي توضح كيف ستنجح البلدان المختلفة في نهاية المطاف في هذه البيئة الصعبة المتمثلة في ارتفاع أسعار الفائدة والتضخم المرتفع.
بينما تؤدي الطرق المختلفة إلى نتائج مختلفة قليلاً اعتمادًا على المنهجية المستخدمة
فإن نتيجتين متسقتان: أستراليا هي واحدة من أسوأ البلدان في العالم للتعامل مع ارتفاع معدلات الرهن العقاري ، في حين يمكن القول إن الولايات المتحدة هي الأسوأ.
للوهلة الأولى
هناك العديد من أوجه التشابه بين أستراليا والولايات المتحدة ، سواء كانت غنية أو متقدمة. ولكن عندما يتعلق الأمر بنهج كل منهما في إقراض الرهن العقاري ، فإنهما على طرفي نقيض تمامًا من الطيف.
في الولايات المتحدة
تتمتع الغالبية العظمى من الرهون العقارية بمدة محددة تبلغ 30 عامًا ، وعامًا بعد عام ، وعقدًا بعد عقد ، مما يؤدي إلى تأمين نفس أقساط السداد للمقرض. في حين أن الشروط الثابتة الأقصر مثل 10 أو 15 عامًا شائعة أيضًا ، إلا أن أكثر من 90 في المائة من جميع الرهون العقارية في الولايات المتحدة هي شكل من أشكال الأجل المحدد طويل الأجل.
مُثير للإهتمام حقاً
في أستراليا
كان العكس هو الحال تاريخيًا ، حيث يتغيّر حوالي 85٪ إلى 90٪ من الرهون العقارية ويخضع لارتفاع أسعار الفائدة.
هناك عدد من الأسباب التي تجعل أستراليا ليس لديها قروض عقارية ثابتة طويلة الأجل كما هو الحال في الولايات المتحدة ، مثل أسواق رأس المال طويلة الأجل الأقل تطورًا تاريخيًا ، وأحيانًا تكون أسعار الفائدة أعلى بكثير من المعدلات المتغيرة ومعدلات البنوك المنخفضة جدًا مربحة لهذه أنواع القروض ..
لأطول فترة
كان هذا هو الفائدة من طريقة إقراض الرهن العقاري في أستراليا ، ومن نوفمبر 2010 على طول الطريق حتى مايو 2022 ، لم يشهد الأستراليون سوى تخفيض واحد في سعر الفائدة تلو الآخر.
ولكن مع بدء معظم حاملي الرهن العقاري في صراع مع ارتفاع أسعار الفائدة المتغيرة ، هناك جانب جديد وصعب لم يضطر الأستراليون للتعامل معه أبدًا في العديد من حاملي الرهن العقاري الذين يعودون إلى معدلات فائدة متغيرة أعلى.
بالعودة إلى أبريل
أفاد بنك الاحتياطي الأسترالي أن حوالي 40 في المائة من جميع الرهون العقارية هي شكل من أشكال الرهن العقاري محدد الأجل ، وهو فرق كبير من 85 إلى 90 في المائة من الرهون العقارية التقليدية ذات الأسعار المتغيرة.
وساعد هذا التحول في عزل أكثر من 1.25 مليون أسرة عن ارتفاع أسعار الفائدة هذا العام. إذا كان دفتر قروض Westpac يمثل على نطاق أوسع لأصحاب الرهن العقاري ، فإن ما يقرب من مليون أسرة لديها رهن عقاري حاليًا لن تشعر بتأثير ارتفاع أسعار الفائدة حتى أوائل عام 2023.
بحلول نهاية عام 2023
ستنخفض النسبة المئوية لأصحاب الرهون العقارية ذات السعر الثابت الذين لم يشهدوا زيادات في الأسعار إلى أقل من الثلث بقليل.
وقد أطلق الكثيرون على هذه الكتلة غير المسبوقة من آجال استحقاق القروض ذات السعر الثابت اسم “جرف الرهن العقاري ذي السعر الثابت” ، ولكن ما إذا كان يمكن تعريفها على أنها جرف هو مسألة رأي.
إذا كان كل هذا يبدو مألوفًا
فهو مشابه لما حدث في الولايات المتحدة عشية وأثناء الأزمة المالية العالمية. دخل المقترضون ، بدافع من أسعار الفائدة المنخفضة والنمو السريع في أسعار المساكن ، إلى سوق الإسكان فقط ليجدوا أنهم يواجهون مدفوعات أكبر بكثير بمجرد استحقاق هذه القروض منخفضة الفائدة الثابتة.
كانت معايير الإقراض في أستراليا أفضل مما كانت عليه في الولايات المتحدة في ذلك الوقت ، ولكن هذا ليس عائقًا كبيرًا لتوضيحه. يمكن لبعض المقترضين الحصول على قرض NINJA مع الاستمرار في شراء منزل. NINJA هو اختصار تم إنشاؤه للأسر التي لا دخل لها ولا وظيفة ولا أصول.
في النهاية المنخفضة المطلقة لمنتصف العام الماضي
كان متوسط السعر على قرض محدد الأجل لمدة ثلاث سنوات أو أقل 1.95 في المائة فقط ، وفقًا لبنك الاحتياطي الأسترالي. بين يناير 2021 ونوفمبر 2021 ، كان متوسط القرض ذي السعر الثابت لمدة ثلاث سنوات أو أقل من 1.95٪ إلى 2.1٪.
وفقًا للمنصة المالية وموقع المقارنة Canstar
كان متوسط المعدل المتغير على الرهون العقارية المقدمة 5.18 في المائة في نهاية أكتوبر. ومنذ ذلك الحين ، رفع بنك الاحتياطي الأسترالي أسعار الفائدة بنسبة 0.25٪ في اجتماع يوم الكأس ، ومن المتوقع على نطاق واسع أن يرفع أسعار الفائدة بنسبة 0.25٪ أخرى في اجتماعه في ديسمبر.
ومنذ ذلك الحين
أصبحت توقعات الأسعار أكثر إثارة للجدل وتنوعًا ، حيث يقدر المحللون والبنوك الكبرى معدلات الذروة النقدية التي تتراوح من 3.1٪ إلى 4.1٪.
بصرف النظر عن مواطنينا في جميع أنحاء تاسمان الذين يحدقون في برميل سعر الفائدة النقدي البالغ 4.25 في المائة ، يمكن القول إن الأستراليين يواجهون التجربة الأكثر تحديًا لارتفاع أسعار الفائدة في العالم.
في أبريل
كان متوسط سعر القرض الجديد 2.41٪ فقط. بما في ذلك الارتفاع الأخير ، أصبح متوسط المعدل المتغير الآن أكثر من 3٪ فوق هذا المستوى في سبعة أشهر فقط. على الرغم من الزيادات الكبيرة في أسعار الفائدة الاسمية على مدى العقود القليلة الماضية ، مثل الارتفاع إلى 17 في المائة في عام 1990 ، فقد شهد الأستراليون ، نسبيًا ، أكبر دورة فردية لارتفاع الأسعار في تاريخ البلاد.
إن التغيير العام في طبيعة الإقراض العقاري في أستراليا والمستويات المتطرفة من إجمالي ديون الأسرة تجعل الأسر أكثر عرضة لارتفاع أسعار الفائدة مقارنة بمعظم البلدان الأخرى. تضيف آجال استحقاق الرهون العقارية الثابتة جانبًا آخر من التحديات ، حيث ألغت العديد من الأسر السعر الثابت وتواجه دفع 250٪ إلى 300٪ من فواتير الفوائد السابقة.
في حين أن أسعار الفائدة طويلة الأجل على الرهون العقارية الثابتة لمدة 30 عامًا قد تكون أعلى وتجعل البنوك الأمريكية جزءًا صغيرًا من الأرباح مقارنة بالبنوك الأسترالية ، في هذه الحالة قد يفضل العديد من المقترضين الإنفاق كل شهر خلال العقود القليلة القادمة. ادفع نفس المبلغ كل شهر. .
تاريك بروكر صحفي مستقل ومعلق اجتماعي |AvidCommentator.