في حياة وأزمنة العائلات الأسترالية
هناك نقاط تحول تتغير بعدها الأمور بشكل لا رجعة فيه لعقود قادمة.
في 23 فبراير 1990
خفض بنك الاحتياطي الأسترالي سعر الفائدة من 17.5٪ إلى 17.0٪. على مدى السنوات الثلاث والنصف القادمة ، سيتم خفض معدل النقد بشكل متكرر حتى يستقر أخيرًا عند 4.75٪ ، وهو جزء بسيط من ذروته.
على مدار العشرين عامًا التالية
تلاشت ليالي الأرق للعديد من الأستراليين بسبب إمكانية رفع الأسعار ببطء في الماضي بعد ارتفاع الأسعار حيث تلاشت القوة فعليًا في أواخر عام 2010. تغيرت سيكولوجية الأسرة والنظرة المستقبلية لملكية المنزل إلى الأبد من خلال نقطة الانعطاف هذه ..
ولكن الآن
بينما ينظر الأستراليون إلى أسرع ارتفاع نسبيًا في معدلات الرهن العقاري في تاريخ البلاد ، فقد ننظر إلى نقطة انعطاف أخرى لن تعود الأمور بعدها إلى ما كانت عليه أبدًا. لن تكون هذه هي المرة الأولى التي يحدث فيها هذا – في الماضي ، ظلت معدلات الرهن العقاري مقيدة بالنطاق لعقد من الزمان ، فقط لتصل إلى آفاق جديدة.
مُثير للإهتمام حقاً
لكي نفهم ما يحدث اليوم
علينا أن ننظر إلى الوراء.
في عام 1968
عندما احتلت أغنية البيتلز Hey Jude المرتبة الأولى على الراديو وكان الأستراليون يراقبون آخر التطورات في فيتنام كل ليلة ، كانت فترة معدلات الرهن العقاري المستقرة نسبيًا والتي استمرت ما يقرب من عقد من الزمان تقترب من نهايتها.
منذ بداية السجلات المقارنة في يناير 1959 إلى يوليو 1968
تراوحت معدلات الرهن العقاري المتغيرة القياسية بين 5 ٪ و 5.5 ٪ ، مما يوفر لأصحاب الرهن العقاري ومشتري المساكن المحتملين إحساسًا بالاستقرار واليقين.
لكن هذا بدأ يتغير حيث بدأت الضغوط التضخمية التي تعرضت لها الولايات المتحدة ودول أخرى بسبب حرب فيتنام وعوامل أخرى تؤثر على أسعار المستهلكين في أستراليا.
بين يوليو 1968 ويونيو 1989
شهد جيل كامل من الأستراليين ارتفاعًا في أسعار الفائدة ، حيث ارتفع معدل الرهن العقاري القياسي المتغير من 5.38 في المائة إلى 17 في المائة.
تمامًا كما هو الحال في معظم السنوات الـ 32 الماضية
رفض الأستراليون رفع الأسعار باعتباره شيئًا من الماضي ، فقد علمتنا فترة الـ 21 عامًا هذه درسًا مختلفًا – أن هناك احتمالية لارتفاع الأسعار إلى الأبد.
السؤال الكبير في عام 2022 هو
هل نشهد لحظة مماثلة لما كان عليه الأستراليون في عام 1968؟ هل شهدنا أدنى معدلات الرهن العقاري خلال العقود القليلة القادمة؟
ساعدت تسهيلات التمويل لأجل (TFF) التي تبلغ قيمتها 188 مليار دولار في بنك الاحتياطي الأسترالي على إبقاء معدلات الرهن العقاري منخفضة إلى أدنى مستوياتها القياسية خلال عامي 2020 و 2021. خلال عام 2021 ، بلغ متوسط سعر القرض الجديد الثابت للمالكين المقيمين 2.05٪ فقط.
المعدل المتغير السائد للرهون العقارية للمالك والشاغلين خلال هذه الفترة هو 3.05٪.
ما لم يسلم بنك الاحتياطي الأسترالي حزمة دعم ضخمة أخرى للنظام المصرفي
أو إذا رأينا انهيارًا آخر في السوق يمكن مقارنته بعام 2008 ، فمن الصعب أن نرى كيف يمكن لمعدلات الرهن العقاري أن تعود إلى أدنى مستوياتها التاريخية للقروض ذات السعر الثابت في عام 2021.
في العام المنتهي في حزيران (يونيو) 2021
سحب الأستراليون 93 مليار دولار أسترالي (4.65٪ من الناتج المحلي الإجمالي) من أسهم منازلهم متى شاءوا – سواء كان ذلك لسيارة جديدة أو تحسين المنزل أو أي شيء آخر تمامًا …
في عصر الأزمة المالية العالمية (GFC)
تعرض الأمريكيون لانتقادات شديدة لاستخدامهم أسهم منازلهم بنفس الطريقة. لكنها لم ترتفع إلى نفس الأهمية الاقتصادية لأستراليا ، حيث بلغت عمليات سحب الأسهم من المنازل الأمريكية ذروتها عند 2.6٪ من الناتج المحلي الإجمالي.
إذا اختفت عمليات سحب الأسهم من المنازل
كما فعلت الولايات المتحدة بعد الأزمة المالية العالمية ، فسوف ينتهي الأمر بإزالة ما يقرب من خمس حزم تحفيز نقدية تعود إلى حقبة رود كل عام (بالنسبة إلى الناتج المحلي الإجمالي) من الاقتصاد.
في حين أن هذه حالة خطيرة على الاقتصاد أن يديرها
فإن صانعي السياسة لديهم القليل من الرغبة في تغيير المسار.
في حين أن الضغوط التضخمية ومستقبل أسعار الفائدة تؤثر على كل شيء من تكلفة الاقتراض للشركات إلى عوائد المعاشات التقاعدية ، ربما يكون التأثير الأكبر هو أسعار المنازل.
إذا تغيرت قواعد اللعبة ورأينا نفس الجيل من أسعار الفائدة المنخفضة كما في عام 1968 ، فإن أسعار المنازل ستواجه مجموعة من الظروف مختلفة تمامًا عما كانت عليه في الثلاثين عامًا الماضية.
بين عامي 1991 و 2012
مع بلوغ النمو الاقتصادي لأستراليا ذروته ، كان نمو دخل الأسرة قوياً وفاقت معدلات التضخم بشكل كبير. لكن في عام 2022 ، كانت الأمور أقل وردية بكثير.
ويقدر بنك الاحتياطي الأسترالي أن التضخم سيستمر في تجاوز الأجور لعام آخر وأنه بحلول الوقت الذي يتعافى فيه نمو الأجور المعدل حسب التضخم ، فإن نمو الأجور الحقيقي خلال الـ 14 عامًا الماضية سيختفي إلى حد كبير.
تُجبر الأسر المعيشية على إنفاق نسبة أكبر من دخلها على توفير الأساسيات
وهو ليس وضعًا إيجابيًا للغاية بالنسبة لسوق الإسكان حيث يدفع الناس أقل فأقل مقابل السكن كل شهر.
من ناحية أخرى
إذا رأينا سيناريو تباطؤ حاد في التضخم أو شكل من أشكال الانهيار الاقتصادي ، فقد نشهد انخفاضًا حادًا في أسعار الفائدة إلى أدنى مستوياتها في أوائل عام 2022.
ما إذا كان بنك الاحتياطي الأسترالي على استعداد للتصرف بقوة في هذه الظروف
على الرغم من خطر إعادة إشعال التضخم ، هو سؤال مفتوح. يمكننا أن نراهم أكثر تحفظًا ويحافظون على معدلات منخفضة فوق حالة الطوارئ Covid ، أو يمكنهم إلقاء الحذر في الريح وخفض المعدلات لدعم الاقتصاد وسوق الإسكان.
تاريك بروكر صحفي مستقل ومعلق اجتماعي |AvidCommentator
💡 الموارد والمراجع
“news.com.au” ، عبر: يواجه أصحاب المنازل كابوسًا في عام 2023 حيث لا يزال سوق العقارات مهتزًا.